市民劉女士最近看上一套二手房，簽訂合同時，她在“山西省存量房買賣合同”上看到一項關(guān)于“居住權(quán)”的規(guī)定。劉女士很納悶，什么是“居住權(quán)”？這樣的房子還能買嗎？對此，太原市房地產(chǎn)交易大廳的工作人員表示，二手房交易，不僅需要看是否存在抵押、是否存在租賃，還要看是否存在“居住權(quán)”，一旦存在“居住權(quán)”，房產(chǎn)交易就不是那么簡單了。
“居住權(quán)”是指對他人所有的住房及其附屬設(shè)施占有、使用的權(quán)利。它和“不動產(chǎn)所有權(quán)”之間存在一定的法律空隙，在《民法典》頒布前，消費者在房屋交易、贈與等環(huán)節(jié)中，因為所有權(quán)益和居住事實的矛盾，導致相關(guān)糾紛。今年1月1日正式實施的《民法典》明確了“居住權(quán)”?！睹穹ǖ洹返谌倭鶙l規(guī)定：“‘居住權(quán)’人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要?！钡谌倭邨l規(guī)定：設(shè)立‘居住權(quán)’，當事人應當采用書面形式訂立居住權(quán)合同。‘居住權(quán)’合同一般包括當事人的姓名或者名稱和住所；住宅的位置；居住的條件和要求；居住權(quán)期限；解決爭議的方法。第三百六十八條規(guī)定：“設(shè)立‘居住權(quán)’的，應當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記?！幼?quán)’自登記時設(shè)立。”
法律界人士郭濤表示，“居住權(quán)”不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立“居住權(quán)”的住宅不得出租，“居住權(quán)”期間屆滿或者居住權(quán)人死亡的，“居住權(quán)”消滅。這相當于在房屋所有權(quán)之外，新設(shè)立“居住權(quán)”?！熬幼?quán)”只能保障居住，不能繼承轉(zhuǎn)讓。即便如此，房子只要設(shè)立了“居住權(quán)”，即使沒有房產(chǎn)證，也可長時間乃至終生居住。新業(yè)主即便事后獲得不動產(chǎn)證、拿到所有權(quán)，也無法改變“居住權(quán)”已經(jīng)存在的現(xiàn)實，沒有權(quán)利趕走居住權(quán)人?！熬幼?quán)”的期限，可以自行設(shè)立，5年、10年、20年均可，也可是終生。
比如，老父親為兒子購買了房產(chǎn)，所有權(quán)證上登記的是兒子的名字，并與兒子協(xié)商，為老伴辦理了此處房產(chǎn)的“終生居住權(quán)”登記手續(xù)。那么，在老伴去世之前，兒子未征得老伴同意，即使持有不動產(chǎn)權(quán)證，該房產(chǎn)也不可以交易，不可以出租，也無權(quán)將人趕走。當然，老伴只能居住，沒有資格轉(zhuǎn)讓買賣。
“居住權(quán)”作為新明確的權(quán)利，是法律對房屋居住人權(quán)利的保護。它與我們的生活息息相關(guān)，并將會成為影響房產(chǎn)交易中的關(guān)鍵要素。記者在“山西省存量房買賣合同示范文本”中看到，第一章第二條第五款已經(jīng)對“居住權(quán)”有所明確，其中提到，“出賣人保證該房屋未設(shè)立‘居住權(quán)’”“該房屋在本合同生效之前已設(shè)立‘居住權(quán)’，買賣雙方約定為……”可見，“居住權(quán)”成為交易環(huán)節(jié)中一個重要的存在，該權(quán)利設(shè)立后，在房產(chǎn)交易中，消費者便能預判更多的潛在風險，保護自身的合法權(quán)益。
